Tuesday, February 7, 2023

对未来一些经济现象的思考和解释,奶酪地区和烂菜干地区的经济形态,房地产未来的思考,

我发现,自从招商引资后,原来那些小县城大老板,没有那么老气横秋了。

因为越来越多过江龙,越来越多大鳄进来。小县城的市民也见识多了,不鸟本地的大老板了。

人家开口闭口十几亿。本地大老板,不够过江龙的一个零头。


还有一方面,土老板的上线都被撸掉了,过江龙的上线是新上任各级领导。正直上降级。

所以我说,妄图在大城市买房就能保证永远吃红利,行不通。

人家官员位置利益都不断流动,


土老板都不断替换,更别想凭借一套几套房子保小康保永远富贵了。


在广深佛莞投资,那几千万,都不够赔偿款征地款。

在肇庆等落后地区(烂菜干地区),烂菜干地区投资,几千万都可以运转起来了。

后发地区有一定的成本优势,虽然不大。科长哪里都有。我打工的发达城市,也有科长。难道发达地区科长不吃饭不喝酒?跟落后地区一样需要孝敬的。


塔哥说得对,不要拆迁,让老城区死去。去别的地方新开发。


东北老工业区想躺在功劳簿上一辈子,被矮子和猪猪放倒了。矮子猪猪:我们去建设广东,建设浦东。


始终是成本决定一切,不但能源方面是这样。大商家优先使用煤炭便宜能源。

土地也是一样。大商家优先使用落后地区的廉价土地。

我的原理,不但应用在能源方面合适,还可以推论应用在土地资源方面。


原来奶酪地区,从原来的生产铁盆,陶瓷,家居用品,要长出金融公司,游戏公司,平台公司,原来的工厂工人淘汰了。


原来的烂菜干地区(肇庆之类),从原来生产罗非鱼,烂菜干,席子,柑橘,要长出新能源汽车,汽车零部件,新材料,原来的农民淘汰了。

以前地理就学习过产业升级,产业转移,人的技能也要升级。


肇庆的鱼塘农地稻田,改变为工厂,何其困难。

难道深圳的工厂,改变成金融公司,游戏公司,不困难吗?

每个地区,都有每个地区的问题,

奶酪地区,他们面临的问题是发展得好不好的问题。

烂菜干地区(肇庆为典型),他们面临的问题是有无得发展的问题。


所以我说,中国要进入知识经济社会。真不是胡说的。

以前是投资拉动,现在以后要投知拉动。


现在以后要使用知识、技术推动经济增长,没有土老板什么事情了。如果还没有意识到。

那么他就会被淘汰。

把地产打下去,不会是凭空的,一定是老爷有了新的支柱产业,人们的观念也要改造,像我周边的,搞摄影的,搞动漫二次元的,搞游戏的,这一批人逐渐不再关注什么地产地段了,因为不需要关注。


我举一个例子:

以前腾讯股票刚上市,

有人16万买了一个汽车,

结果20年后,汽车报废了。

有人16万买了腾讯的股票。

结果20年后,腾讯股票飞天。


当时,腾讯就是新红利,新趋势。


现在也是一样道理。

现在的人几十万,几百万买房子,

以后10-15年后,剩下一堆混凝土,还每年吸钱维修。

现在的人,几十万,几百万投资知识经济,搞新创业,

以后10-15年后,那些知识资产,爆发出巨大的财富。


特别是高层,一直想不通那么高的户型,到底有什么优点,即使拆迁起来,也是没有议价能力的。何况以后未必拆迁,政府可以等到变危房,让居民求政府拆。日本美国人老早想通了,一户建和别野才是正路。国内最早想通的是福建人。国际视野。


小县城,大把地,用不着建那么高。建那么高,无非就是开发商多卖几套。多赚钱。

小县城的土地拍卖1200--1600元土地价格。建设32层,每平方卖4000元。

建安成本每平方才1500元。


1200-1600元的土地价格,匀平土地价格,等于土地价格是40-50元左右。


1500元建设安防成本+ 40-50元土地价格=1550元左右。

卖4000元,肯定是暴利。如果卖2000元左右每方,也是有钱赚的。


没有大量人口流入,以后根本就不会拆迁的。高层洋房,以后根本拆不动。

小县城的低层2-3层平房,7-9层老商品房拆迁,都何其困难,更别说30层的高层洋房拆迁了。

一个小区,总市值几个亿。怎么赔?去荒地开发,不香吗?


拆鱼塘稻田,建厂房,产值提高,这才合算。


拆厂房平房,建高层洋房,产值提高,这才合算。


拆高层,建什么???所以,到达了天花板,谁去拆?

这是我总结出来的规律,就是土地产值的提高。


四会大旺科创中心












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