Monday, November 13, 2023

房地产存在多少泡沫?怎么定价?--有人不同意我的观点。毕竟真话总是刺耳的。

 






开始有人接受我的观点了。用租金对房子进行定价

这是大部分人的想法走向理性。

不过,她们定价的标准用25倍,还是太高了。
应该用8倍。

用25倍市盈率太高了。国际都是用8倍市盈率。 月租金*12个月*8年=房子总价。

2届美国总统任期才8年。
所以国际上,都是用8年作为估值标准。

至于你说,你愿意接受高于8倍市盈率的资产。
这是你个人风险承受和选择问题。
在国际上,没人愿意接受高于8倍市盈率的资产。
不管股票还是房子。


购买这个资产,这个资产有折旧,要维修。
用8倍市盈率购买他。
是理性的。

8倍市盈率,算起来,每年有12.5%的收益。

这是错的。

收益实际,少于12.5%

因为有折旧,维修,都是要从12.5%的毛收益,扣费用出来的。


做过生意,都知道。
你5元钱拿货回来的东西,卖10元出去。
毛利是赚了5元。

实际上,扣除人工,水电,各种开支,
实际你净赚2-3元而已。


买房子也是一样。
你用8倍市盈率买一个房子,放租出去。
理论上,账面上,你是一年赚12.5%的毛收益。

实际上,扣除折旧,维修,
你的净收益率,低于8%。甚至只有5-6%。


如果按照25倍市盈率,买回房子,想靠出租回本赚钱。
根本是不可能的。

当然,你自己住。愿意用25倍市盈率买一套房子。
这个我就不能评价你的行为了。

你愿意当傻叉,我是不能评价的。

你说你想25倍市盈率买入房子,等到50-70倍市盈率的时候卖出。

你这种行为,就是投机了。属于博取差价的投机行为。
就不属于理性投资了。

过往经验,博取差价的情况,很多人都成功了。
但现在开始,很多人都失败了。
欧神就是例子。


包括许皮带,万K,融C,B桂园,
她们的模型,都是建立在市盈率不断增大的情况下,才能运行的。

现在这个理想的条件已经不成立,
她们全部模型都技术破产,

她们自己也拦腰砍断,一把输光。

其实她们不是在开发房子,其实,她们在赌啦。

赌赢了自己的,赌输了交给国家。

你说国家会不会让她们得逞?


深zhen杭zhou的市盈率,高达100-200倍。
已经是疯狂的状态。

说真话,总之刺耳的。

1000万买的房子,还在幻想,有人愿意980万解放你。

这是不可能的。

因为满街的房子都卖480万。

未来还会跌到280万,180万,90万。跌破建筑成本也是正常的。
因为股票,也会跌破净资产。



有人不同意我的观点。毕竟真话总是刺耳的。











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